במכירת נכס מקרקעין (דירה עם זכויות בניה, חנות, מגרש, וכיוצ"ב), כאשר העסקה חייבת במס שבח – פריסת מס שבח יכולה להביא לתשלום מס מופחת. אז בואו נראה איך זה עובד
מס שבח על קצה המזלג
מס שבח, כשמו כן הוא, מוטל על השבח שנוצר לנו ממכירת מקרקעין. שבח = מחיר מכירת הנכס פחות מחיר רכישתו והסכומים שהוצאו לצורך השבחתו (לדוגמה – הוצאות שיפוצים, הוצאות שכר טרחת עורכי דין, שמאות, תיווך ועוד).
את השבח שנוצר לנו מהמכירה, רואה רשות המיסים כהכנסה שנוצרת לנו באותה שנה שבה נעשתה המכירה. אותה הכנסה ספציפית, מחויבת במס שבח בשיעורים שונים, בהתחשב בפרמטרים שונים הקשורים למוכר.
פריסת מס שבח – תיקון עיוות מיסויי
השבח אותו ממסה רשות המיסים לכשמוכרים את המקרקעין, נצמח הרי מהרגע שבו רכשנו את המקרקעין ועד לרגע שבו מכרנו אותו – תקופה שלרוב מתפרסת על פני שנים. מדוע אם כך כל שבח הזה מיוחס לאותה שנה שבה מכרנו את הנכס?
ה"עיוות" הזה, הוא שעומד בבסיס עיקרון הפריסה – ניסיון ליצור התאמה בין הזמן שבו החזקנו את הנכס לבין החבות במס. תקופת הפריסה אותה מאפשר החוק, אינה מותאמת למשך הזמן האמיתי בו החזקנו במקרקעין, אלא נקבעה לתקופה של ארבע שנים שהאחרונה בהן היא שנת המכירה.
איך מבצעים פריסת מס שבח?
משהמכירה חייבת במס שבח, ניתן להגיש בקשה למנהל מיסוי מקרקעין, לפרוס את השבח שנוצר מהמכירה לשלוש השנים שקדמו לה – כך שבעצם השבח נפרס (מתחלק) ל-4 חלקים; לשנה שבה ביצענו את העסקה ולשלוש השנים שקדמו לה.
האפשרות החוקית לביצוע פריסת מס שבח, קבועה בסעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, התשכ"ג-196, הקובע כדלקמן:
"המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח (להלן – תקופת הפריסה), כדלקמן:
(א) בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה – חלק השבח הריאלי יצורף להכנסה החייבת הקובעת של המוכר באותה שנת המס, וחישוב המס ייעשה בהתחשב [עד תיקון 55 נאמר: ביתרת]בשיעור המס הקבוע בסעיף קטן (ב), בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר לפי הוראות הפקודה וביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס בתקופה האמורה;
(ב) על אף הוראות פסקת משנה (א), בשנה שבה נבע הרווח – יחושב המס על חלק השבח המיוחס לה, לפי האמור בסעיף קטן (ב);"
מה שקורה בפועל, זה שמסכלים על השבח שנוצר ממכירת הנכס באותה שנה – כאילו "צמח", על פני ארבע שנים, ולא רק בשנת מכירתו. באופן הזה, השבח שנוצר בשנת המכירה בעצם קטן (באופן רעיוני לצורך חישוב המס) – ועל ידי כך מביא להפחתה בשיעור המס.
מי זכאי להגשת בקשה לפריסת מס שבח?
התנאי העיקרי להפחתת מס השבח באמצעות פריסה, הוא קיומן של הכנסות נמוכות יחסית בשנים בהן מתבצעת הפריסה.
הפריסה/החלוקה של השבח לכל אחת מהשנים, מתבצעת בהתאם להכנסה שלנו באותה שנה (הכנסה מכל מקור, לאו דווקא ממכירת נכסים), ומתאפשרת בין היתר בכפוף להגשת דו"חות שנתיים למס הכנסה.
פריסת מס שבח הוא עוד אחד ממספר כלים שמעניק לנו חוק מיסוי מקרקעין על מנת לחסוך בתשלום המס. שימוש נכון בכלים שמעניק החוק יכול להביא לחיסכון משמעותי בתשלום, עד כדי מס אפסי.