בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת (הפ [נצ'] 62650-06-17 מור חי נ' ארץ לריסה קרישטלביץ – להלן: "ענין מור חי"), בוטל הסכם מכר דירה על ידי בית המשפט, לאחר שהרוכשים גילו, לאחר החתימה על ההסכם, כי יסודות הבניין בו נמצאת הדירה אינם יציבים וקיים צורך בחיזוק הבניין – כל זאת בעוד שהמוכרים ידעו על העובדה הזו ולא עמדו בחובת הגילוי החלה עליהם והסתירו עובדה זו מהקונים טרם החתימה.
בפסק הדין באה לידי ביטוי המהפכה שהתחוללה בשנים האחרונות בהסכמי מכר דירות בנושא חובת הגילוי החלה על המוכר, במסגרתה התחלף עיקרון "ייזהר הקונה" בעיקרון של "ייזהר המוכר".
חובת הגילוי טרם "המהפכה" – ייזהר הקונה
אותה מהפכה, מתייחסת לאותם סעיפים ידועים ונפוצים בהסכמי מכר, בהם הקונה מצהיר, כי בדק או ניתנה לו אפשרות לבדוק את הנכס מבחינה משפטית (למשל: רישום זכויות, עיקולים, משכנתאות וכיוצ"ב), מבחינה תכנונית (לדוגמה, ייעוד על פי היתר בניה, חריגות בניה) ומבחינה פיזית (מיקום הנכס, ליקויי בניה וכיוב'), וכי הוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד המוכר בגין אלו.
כאשר היה הקונה מצהיר הצהרה כללית כזו, ולאחר שקיבל לידיו את הנכס גילה כי קיימים בו ליקויים כאלה או אחרים, בתי המשפט נטו לדחות את תביעתו כאשר ביקש לתבוע את המוכר בגין אלה. באופן הזה, המוכר מגלגל מעליו את האחריות ביחס למצב הדירה ומטיל את האחריות על גב הקונה – אפילו אם ידע על קיומו של ליקוי כזה או אחר.
עקרון זה, לפיו "ייזהר הקונה", יצר מציאות לא פשוטה, בה למוכר נכס, שקיימת לו גישה עדיפה לכל הנתונים הרלוונטיים לנכס, נמנע מלשאת בחובת הגילוי החלה עליו ככזה, בעוד שהקונה צריך היה להשקיע משאבים ומאמץ לצורך גילויים – זו המציאות אותה בית המשפט החל לשנות בסדרה של פסקי דין (שאת אחת הסנוניות הראשונות שבהן ניתן למצוא בה"פ (ת"א) 33707-10-12 ישראל נ' בנדרי).
שינוי התפיסה – אל תטעה, זה לא יפה
כיום, כפי שמצטייר משורה של פסקי דין, ובכללם עניין מור חי הנ"ל, מגמת בתי המשפט היא לייחס לאותה הצהרה של הקונה כי הוא ביצע כל בדיקותיו הנ"ל והוא מוותר על טענות כלפי המוכר, משקל נמוך מאוד – זמן בו המוכר לא גילה לקונה מידע מהותי שידע אודות הנכס.
חובת הגילוי המוטלת על המוכר, אם כן, היא חובה מוגברת אשר תעמוד לחובתו אפילו אם הקונה הצהיר שבדק את הנכס מכל בחינה ובפועל לא עשה כן או שאפילו אכן בדק אך התרשל בבדיקתו.
יש לזכור, כי חוק החוזים אינו מטיל חובת גילוי כללית על צדדים להסכם. חובת הגילוי נגזרת מסעיף 15 לחוק החוזים, העוסק בהטעיה שהטעה צד להסכם את משנהו.
להלן נוסח סעיף 15במלואו – https://www.nevo.co.il/law_html/law01/142_002.htm#Seif15.
כפי שאפשר להיווכח מנוסח סעיף 15, הטעיה כוללת גם "אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". מכאן, שבית המשפט יבדוק את נסיבות המקרה על מנת לקבוע את גדרי חובת הגילוי החלה על אותו צד.
מקור חוקי נוסף, ממנו נגזרת חובת הגילוי, הוא סעיף 16 לחוק המכר, התשע"כ-1968, שעניינו "העלמת אי התאמה" – https://www.nevo.co.il/law_html/law01/240_001.htm#Seif16.
לפי סעיף 16 הנ"ל, אם ישנה אי התאמה בנכס (כהגדרתה בסעיף 11 לחוק זה) שהמוכר ידע עליה או שהיה עליו לדעת עליה ולא גילה עליה לקונה לפני החתימה על ההסכם, יהווה האמור הפרה של החובה המוטלת על המוכר, אפילו אם אי ההתאמה הזו היתה ניתנת לגילוי על ידי הקונה. הנה כי כן, סעיף 16 לחוק המכר מרחיב עוד יותר את חובת הגילוי החלה על מוכר, ומייחס אותה לעובדות שהיה עליו לדעת ואף לא ידע אותן בפועל.
קונה נכס – אל תקל ראש בבדיקות
בבואנו למכור נכס, עלינו לשים לב שהמידע המהותי שיש בידינו אודות הנכס שאנו מוכרים אכן מקבל ביטוי בהסכם, אפילו אם זה מידע שיכול קצת להרתיע את הקונה וכמובן שאין להצהיר על עובדות שאינן ידועות, רק בגלל שהצהרות מסוג זה נהוגות בהסכמי מכר.
מנגד, כשאנו רוכשים נכס, אל לנו להקל בבדיקות שעלינו לבצע טרם הרכישה, מתוך מחשבה שאם המוכר לא עמד בחובת הגילוי, נוכל לבטל את ההסכם. ביטול הסכם בנסיבות הללו אינו עניין של מה בכך, מצריך מן הסתם הליך משפטי, יכול לארוך שנים ולהיות כרוך בהוצאות לא מבוטלות. כמו כן, יש לזכור שכל עוד הסכם המכר לא בוטל על ידי בית המשפט, המוכר ימשיך להחזיק בכספים ששולמו לו על ידי הקונה, מה שיקשה עליו להקשר בעסקאות אחרות.
סעיפי ההצהרות בהסכם המכר הם הבסיס לכל הסכם מכר ועל בסיס ההצהרות הללו הצדדים נכונים להתקשר זה עם זה בהסכם. הדברים מקבלים משנה תוקף שמדובר במוכר הנכס, אשר מטבע הדברים מחזיק באמתחתו את מלוא המידע אודות הנכס.
ברגע שההצהרות של מי מהצדדים חלקיות, חסרות או לא נכונות, הדבר יכול להוות הטעיה של הצד האחר (מכוונת או על דרך של אי גילוי) או להוות "העלמת אי התאמה", שבשני המקרים התוצאה תהא זהה – ביטול של הסכם המכר.